명도에 대해, 경매 전 확인할 것들

명도에 대해 꼭 알아야 할 것들

 

첫째, 낮은 자세로 상대방의 입장을 최대한 들어야 합니다. 

낙찰자가 우월한 지위를 갖는 것은 사실이지만 상처 받고 불안에 떠는 상대방의 마음을 먼저 어루만져 주라는 부분입니다. 전략은 그다음에 세우고, 처음 방문할 때 음료수나 수박이라도 한 통 사들고 가면 분위기는 훨씬 좋아집니다. 

 

둘째, 확답은 피하는게 좋습니다. 

예를 들면 공동투자라서 혼자서 결정 못합니다. 남편, 아내 등과 강의를 해야 합니다. 등등

이것은 <협상의 법칙>이 라는 책에도 나오는 매우 유용한 전략입니다. 

 

셋째, 법률적 대응방법을 숙지해야 합니다. 단 법대로는 최후의 수단임을 잊지 말아야 합니다. 

 

넷째, 협상 내용을 명문화합니다. 

법적인 구속력은 전혀 없지만 상호 간에 합의된 내용을 합의 이행 각서라는 서류로 작성해 두면 매우 효과적입니다. 

이 각서를 쓰기 전에는 서로 이것저것 감정싸움을 많이 하는데, 서류를 작성하면 합의내용을 서로 정리해서 한 장씩 나눠갖기 때문에 그다음에는 일처리가 한결 쉬워집니다. 

집을 두 비운 후(명도 후) 두 장을 모아서 같이 찢어버리고 악수하고 서로의 갈 길을 가는 것입니다. 

이미 합의된 내용을 가지고 나중에 다른 말 하는 사람들이 생각보다 많습니다.  어떤 내 용인 든 문서화하는 것이 당시에는 다소 번거로울 수 있지만 생각보다 큰 힘을 발휘합니다. 

정해진 서식이 있는 것이 아니니, 다음 내용 정도가 들어가면 좋스빈다.

 '성명, 주민등록앞번호, 주소, 간단한 합의한 내용, 날짜, 낙찰자&당사자 성명과 서명'

 

다섯째, 낙찰 후 경매절차는 최대한 숙지해야 합니다. 

혹여 낙찰 받은 집에 아무도 없다고 하면 쪽지를 남겨두고 오는 것도 효과적입니다.

  '낙찰자입니다. 얼굴을 못 뵙고 갑니다. 전 소유주 또는 임차인께서는 아래 연락처로 연락 바랍니다. 010-0000-0000'

 

경매 전 확인할 것들

 

첫째, 다세대주택은 꼭 내부 상태를 확인합니다. 

관리 상태, 누수, 실내 구조 등이 천차만별이고 관리 주체도 없는 경우가 많습니다. 

즉 하자가 있으면 고스란히 낙찰자의 몫이 될 수 있습니다. 

아무리 노력해도 볼 수 없을 때는 윗집과 아랫집을 보고, 그것도 어려우면 옆집을 보면 됩니다. 

 

옥상에도 올라가 봐야 합니다. 옥상에 가서 실제로 실내 면적을 가늠해 보고 앞뒤, 좌우 간격도 확인해봐야 합니다. 

우레탄 방수가 제대로 되어 있는지도 확인해 봐야 합니다. 방수 공사비를 최소 50만 원에서 최대 수백만 원 이므로 잘 고려해야 합니다. 

 

둘째, 다세대주택에도 로열층이 있습니다. 

빌라는 지층을 끼면 1,2층이고 지층이 없으면 2,3층이 로열층입니다. 아무래도 외부 침입이나 사생활 노출 등의 우려 때문에 제일 바닥 층은 별로 선호하지 않습니다. 하지만 엘리베이터가 없으면 걸어서 올라가기가 어렵고, 쉽게 뜨거워지고 차가워지는 꼭대기 층은 별로 선호하지 않습니다. 

 

셋째, 대지지분은 적어도 건물면적의 1/2정도는 되어야 합니다. 

이 정도 이상은 되어야 추후에 재개발 등으로 인한 수혜를 기대할 수 있습니다. 다소 오래된 빌라는 재개발 가능성을 반드시 염두애 두어야 하는데, 그때쯤 되면 건물은 많이 노후화되기 때문에 결국 남는 것은 땅 밖에 없습니다. 

따라서 대지지분은 장기투자를 생각할 때 반드시 챙겨야만 하는 요소이다. 

 

출처 : 생생 부동산경매 김성국 저