주택담보대출 비율 (LTV)

주택담보대출 비율 (LTV)

주택담보대출을 받을 때에는 주택감정가(일반적으로 시가보다 20% 정도 낮음0에 LTV(loan to value ratio)를 곱해서 산출합니다. 

은행은 주택담보대출을 할 때 감정가 상담액을 모두 빌려주지 않고 일정 비율을 빌려주는데, 이 비율이 LTV이다. 

그러나

실제 대출액은 감정가에 LTV를 곱해 산출된 금액에서 선순위 채권과 전세 세입자의 임차보증금을 공제한 금액입니다. 일반적으로 LTV가 높아지면 주택담보대출이 증가하고, 낮아지면 대출 가능 금액이 감소합니다. 

 금융정책 당국은 주택경기 불황에는 이 비율을 높이고, 호황 때에는 낮추는 방법으로 주택경기를 조절합니다.

하지만

LTV 조절정책도 만병통치약은 아닙니다. 주택경기가 과열되면 실거래가격과 감정가격이 상승하고, 주택경기가 불황일 때에는 주택가격도 하락하고, 감정가격도 하락하기 때문입니다. 

따라서 주택시장 참여자들은 단순히 LTV변경 여부만 가기고 매매 여부를 결정해서는 안 됩니다. 주택가격에 영향을 미치는 제반요소를 모두 점검한 다음에 매매를 판단하는 것이 안전합니다. 

 정부도 주택경기 회복 및 아파트 미분양 사태를 막기 위해서라도 현재의 아파트 분양제도를 건축 후에 분양하는 제도로 전환해야 합니다. 후분양제도로 전환하면 중대형 중심의 주택건설을 할 수도 없고, 주택의 품질도 개선됩니다. 아파트 분양 가격을 주택 구입자들이 납득할 수 없을 정도로 인상하기도 어렵습니다. 일부 전문가들은 후분양제도로 전환하면 주택건설 원가가 상승하므로 아파트 분양가격 상승을 우려하고 있지만, 선분양제도에서는 중도금을 대출받아 납부하면 대출금 이자를 소비자가 부담하므로 크게 차이가 나지도 않습니다. 오히려 아파트 분양원가가 낮아지고, 거품발생 가능성도 낮고, 주택경기가 장기간 불황의 늪에 빠질 활률도 낮습니다. 건설업체가 미분양 가능성이 높은 주택을 건축하지 않을 것이기 때문입니다. 

 아파트 분양 가격을 소비자들이 부담하기 어려울 정도로 인상하면 왜 주택경기가 불황의 늪에서 빠져나오기 힘들까? 그것은 부동산거품이 붕괴된 미국과 일본 및 유럽 선진국의 경험을 통해서 배웠습니다. 자산시장은 거품이 발생하면 시간의 문제일 뿐 반드시 거품이 붕괴되는 성질을 가지고 있습니다. 이해를 돕기 위해 구체적으로 설명하면 연간소득 수준이 4,000만원인 수도권 근로자가 4억 원 분양가격의 아파트를 구입할 때 2억원을 대출받으면, 대출원리금을 상환하는데 20년이상 걸립니다. 그것도 주택가격이 하락한다면 금융회사 부실채권이 증가할 수밖에 없고, 주식시장과 실물경계의 불안요인으로 작용하게 됩니다.